Gastos de hipoteca que paga el banco y cuáles te tocan a ti: la guía que evita sorpresas

Vas a firmar una hipoteca y te llueven facturas por todos lados. Notaría, registro, tasación, gestoría, impuestos... Y nadie te explica con claridad qué debe pagar el banco y qué te toca a ti.

El resultado: mucha gente paga cosas que no le corresponden. Y cuando se entera, ya es tarde.

Por qué hay tanta confusión con estos gastos

Durante años, los bancos pasaban casi todos los gastos a los clientes. Era la costumbre y nadie se quejaba porque no sabía que podía ser de otra forma.

Eso cambió. En muchos países de habla hispana hay leyes que obligan a los bancos a asumir ciertos gastos. Pero los bancos no te van a enviar un correo explicándote que ellos pagan parte de la factura.

Y aquí viene el problema: cada país tiene sus propias reglas y estas cambian cada pocos años.

Los gastos que existen al firmar una hipoteca

Antes de saber quién paga qué, tienes que conocer qué gastos hay. Son estos:

Tasación

Un profesional valora cuánto vale tu casa. El banco necesita esto para saber cuánto te presta.

• Coste habitual: entre 200 y 500 dependiendo del tamaño de la vivienda
• ¿Quién suele pagarlo? Casi siempre tú, el comprador

La tasación es el gasto más universal. En España, México, Colombia, Chile, Argentina... en todos lados te la cobran a ti. El banco puede ofrecerte una "tasación gratuita" como gancho comercial, pero no es obligación suya pagarla.

Notaría

El notario da fe pública de que la operación es legal. Redacta la escritura y la firma contigo y con el banco.

• Coste habitual: entre 600 y 1.200 según el importe del préstamo
• ¿Quién paga? Depende de tu país y de la fecha de la ley vigente

En España, desde 2019 el banco paga la mayor parte de la notaría (la copia para él). Tú solo pagas tu copia. En otros países como México o Colombia, esto se negocia o lo paga el comprador.

Registro de la propiedad

Inscribir la hipoteca en el registro público para que conste oficialmente.

• Coste habitual: entre 300 y 700
• ¿Quién paga? En España, el banco. En otros países, normalmente el comprador

Gestoría

Alguien que tramita todos los papeles entre notaría, registro, hacienda y banco.

• Coste habitual: entre 200 y 500
• ¿Quién paga? En España, el banco desde 2019. En otros países, depende del acuerdo

Impuesto de la hipoteca

El impuesto que grava el documento de la hipoteca. En España se llama Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En otros países puede llamarse impuesto de escrituración, derechos de inscripción o similar.

• Coste habitual: entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca
• ¿Quién paga? En España, el banco desde noviembre de 2018. En México, Colombia, Chile y Argentina, normalmente el comprador

Este es el gasto más grande de todos. Si tu hipoteca es de 150.000, el impuesto puede ser entre 750 y 2.250. Por eso es tan importante saber si te toca a ti o al banco.

Tabla resumen según el país

Importante: estas reglas cambian. Consulta siempre con un profesional local antes de firmar.

Cómo saber exactamente qué te toca pagar

Antes de firmar, el banco está obligado a darte un documento llamado FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) en España, o un documento equivalente con el desglose de costes en otros países.

En ese documento tiene que aparecer:

• Quién paga cada gasto
• El coste estimado de cada uno
• El total que tienes que poner de tu bolsillo

Lee este documento con calma. No lo firmes el mismo día que te lo dan. Llévate una copia a casa y repásalo cifra por cifra.

Si algo no cuadra, pregunta. Y si el banco no te da respuestas claras, desconfía.

Errores que debes evitar

Pagar gastos que corresponden al banco

Si estás en España y te cobran la gestoría o el registro, están infringiendo la ley. Puedes reclamar.

No pedir el desglose por escrito

"Esto lo paga el banco" no vale si no está por escrito. Pide siempre el documento oficial con los importes.

Confundir gastos de hipoteca con gastos de compraventa

La compraventa de la vivienda tiene sus propios gastos (notaría de compraventa, impuesto de transmisiones, registro de la propiedad a tu nombre). Esos siempre los paga el comprador.

No mezcles unos con otros. La hipoteca es el préstamo. La compraventa es la propiedad.

Firmar sin comparar con otros bancos

Algunos bancos asumen más gastos que otros como estrategia comercial. Compara ofertas completas, no solo el tipo de interés.

No reclamar si te cobraron de más en el pasado

Si firmaste tu hipoteca hace años y pagaste gastos que no te correspondían, puedes reclamar. En España hay sentencias que obligan a los bancos a devolver estos gastos. En otros países, consulta con un abogado especializado.

Cuánto dinero puedes ahorrar sabiendo esto

Imagina una hipoteca de 120.000:

• Notaría: 800
• Registro: 400
• Gestoría: 300
• Impuesto: 1.200 (al 1%)

Total: 2.700

Si estás en España y el banco no te dice que esto le corresponde a él, estarías pagando casi 3.000 de más. Eso es dinero que podría ir a tu fondo de emergencia o a reducir tu deuda.

Qué hacer antes de firmar

1. Pide el documento oficial de gastos con el desglose completo
2. Confirma qué ley aplica en tu país y tu fecha de firma
3. Compara con otros bancos incluyendo los gastos, no solo el interés
4. Pregunta por escrito cualquier duda y guarda las respuestas
5. Consulta con un profesional si algo no te cuadra

Los 3 puntos clave

• Los gastos de hipoteca no son todos tuyos. En muchos países, el banco debe asumir varios de ellos por ley.
• Cada país tiene reglas diferentes y estas cambian con el tiempo. Lo que pagó tu hermano hace 5 años puede que hoy no te toque a ti.
• El documento oficial de gastos es tu mejor arma. Léelo antes de firmar y reclama si te cobran de más.

Tu acción para hoy

Si estás en proceso de pedir hipoteca, pide hoy mismo al banco el desglose completo de gastos por escrito. Si ya tienes hipoteca y pagaste gastos que no te correspondían, busca "reclamar gastos hipoteca" junto al nombre de tu país. Puede que tengas miles esperándote.