Gastos ocultos al comprar una vivienda en España (el 10-12% que sorprende a todo el mundo)

Por qué nadie te avisa de este 10-12%

Cuando ves un anuncio de un piso a 220.000€, ese es el precio de compra. Pero el precio de compra no es lo que te va a costar comprarlo.

Por encima de ese precio vas a pagar impuestos, honorarios notariales, tasas registrales, honorarios de gestoría y tasación. El conjunto de todos estos gastos supone entre el 10% y el 12% del precio de compra en la mayoría de los casos.

Para ese piso de 220.000€: entre 22.000€ y 26.400€ adicionales que salen de tu bolsillo, no de la hipoteca.

Nadie lo menciona en el anuncio. Los portales inmobiliarios lo omiten. Y muchos compradores llegan a la firma sin haberlo calculado.

Este artículo es el desglose completo para que no te pille por sorpresa.

El impuesto principal: depende de si el piso es nuevo o de segunda mano

El primer gran gasto es el impuesto, y varía según el tipo de vivienda.

Vivienda de segunda mano → ITP

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de viviendas de segunda mano. Lo paga el comprador.

El tipo es competencia de cada comunidad autónoma, lo que genera diferencias importantes:

Ejemplo: piso de 200.000€ en Madrid → 12.000€ de ITP. El mismo piso en Cataluña → 20.000€ de ITP. Una diferencia de 8.000€ solo por la comunidad.

Algunas comunidades aplican tipos reducidos para colectivos específicos (jóvenes menores de 35 años, familia numerosa, discapacidad). Merece la pena comprobar si cumples los requisitos en tu comunidad antes de firmar.

Vivienda nueva → IVA + AJD

Si compras directamente al promotor (vivienda de obra nueva), no pagas ITP sino:

IVA: 10% sobre el precio de compra (tipo reducido para vivienda habitual). Para vivienda de protección oficial o VPO: 4%.

AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 0,5% y el 1,5% según comunidad autónoma. Este impuesto grava la formalización de la escritura pública.

Ejemplo: vivienda nueva de 200.000€ en Madrid → 20.000€ de IVA + 1.500€ de AJD (0,75%) = 21.500€ en impuestos.

Atención: desde 2018, el AJD de la constitución de hipoteca lo paga el banco (no el comprador). Pero el AJD de la compraventa lo sigue pagando el comprador.

Notaría: entre 600€ y 1.500€

Los honorarios del notario para una escritura de compraventa están regulados por arancel. No son fijos: dependen del precio del inmueble.

Las referencias orientativas para compraventas habituales:

• Inmueble hasta 100.000€: ~600-700€
• Entre 100.000€ y 200.000€: ~700-1.000€
• Entre 200.000€ y 400.000€: ~900-1.200€
• Más de 400.000€: desde 1.200€ en adelante

Puedes solicitar presupuesto previo a varias notarías. Aunque el arancel base está regulado, hay cierta flexibilidad en los honorarios complementarios.

¿Qué paga el banco desde 2019?

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 cambió el reparto de gastos en la hipoteca. Desde entonces, el banco paga:

• Los honorarios notariales de la escritura de hipoteca
• Los gastos de gestoría relacionados con la hipoteca
• Los gastos de registro de la hipoteca
• El AJD de la hipoteca

Tú, como comprador, pagas:

• Los honorarios notariales de la escritura de compraventa
• Los gastos de registro de la compraventa
• La tasación

Esta distinción es importante para no confundir los gastos de compraventa con los gastos de hipoteca.

Registro de la Propiedad: 400-800€

Una vez firmada la escritura de compraventa ante notario, hay que inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Sin esta inscripción, la compraventa no tiene protección legal completa.

Los honorarios registrales también están arancelados:

• Inmuebles hasta 100.000€: ~300-450€
• Entre 100.000€ y 200.000€: ~400-600€
• Entre 200.000€ y 400.000€: ~500-800€

En la práctica, para una vivienda de precio medio (150.000-300.000€), cuenta con unos 500-700€ para el registro.

Gestoría: 300-500€

La gestoría realiza los trámites administrativos asociados a la compraventa:

• Presentación del ITP o IVA+AJD en Hacienda
• Liquidación de impuestos
• Inscripción en el Registro de la Propiedad
• Recogida de escrituras originales

Honorarios habituales: entre 300€ y 500€ para una compraventa estándar.

Tienes derecho a elegir tu gestoría. Algunos bancos intentan imponerte la suya (para la parte hipotecaria), lo cual es legal. Pero para la parte de compraventa, la elección es tuya.

Tasación: 300-600€ (y se paga antes de saber si aprueban la hipoteca)

Para conceder una hipoteca, el banco exige una tasación oficial de la vivienda realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

La tasación establece el valor oficial del inmueble, que puede diferir del precio de mercado. Si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco financiará el 80% del valor de tasación (el más bajo), no del precio de compra. Eso puede generar un agujero de financiación inesperado.

El coste de la tasación varía según el tipo y tamaño del inmueble:

• Piso de hasta 100m²: 300-400€
• Piso de 100-200m²: 400-600€
• Viviendas grandes o chalet: 500€ o más

El dato clave: pagas la tasación antes de que el banco apruebe la hipoteca. Si finalmente no se aprueba, ese dinero no se recupera.

Puedes encargar la tasación tú mismo (a cualquier sociedad homologada) y presentarla al banco, o dejar que la gestione el propio banco. En ambos casos, el coste lo asumes tú.

La comisión inmobiliaria: quién la paga

En España, la comisión de la agencia inmobiliaria la paga habitualmente el vendedor (entre el 3% y el 5% del precio de venta). Como comprador, en principio no la pagas.

Sin embargo, hay excepciones:

Obra nueva con promotora propia: algunas promociones incorporan los costes de comercialización en el precio de venta, así que indirectamente lo pagas tú en el precio.

Acuerdos expresos: en algunos contratos, especialmente en mercados muy calientes, se pacta que el comprador paga una parte de la comisión. Lee siempre el contrato de arras antes de firmar.

Si utilizas los servicios de un asesor inmobiliario independiente (buyer's agent) para ayudarte en la búsqueda y negociación, sus honorarios los pagas tú. Suele ser un porcentaje del precio (1-2%) o una tarifa fija.

Cuadro resumen: 200.000€ en Madrid (segunda mano)

En este ejemplo de Madrid (ITP al 6%), los gastos son el 7,1% del precio. En Cataluña (ITP al 10%), serían el 11,3%.

Cuadro resumen: 200.000€ en Barcelona (segunda mano)

La diferencia entre Madrid y Barcelona por el ITP es de 8.000€ en una vivienda de 200.000€. En una de 350.000€, la diferencia sería de 14.000€.

Cuadro resumen: vivienda nueva de 250.000€ en Madrid

La vivienda nueva en Madrid sale más cara en impuestos que la de segunda mano (IVA 10% + AJD vs ITP 6%), a diferencia de comunidades con ITP alto donde la segunda mano puede ser más cara fiscalmente.

Cómo presupuestar correctamente

La regla práctica:

Reserva el 30-35% del precio de compra como liquidez mínima necesaria:

• 20% para la entrada (el banco no financia más del 80%)
• 10-12% para gastos (según comunidad y tipo de vivienda)
• 3-5% de colchón adicional para no quedarte a cero

Si no tienes ese 30-35%, no estás en condiciones de comprar todavía. No porque sea una regla arbitraria, sino porque matemáticamente no llegan los números.

Para calcular el desglose exacto de tu caso, usa la calculadora de hipoteca.

Y si quieres ver el cálculo completo de cuánto necesitas ahorrado (incluyendo el impacto en los ingresos mensuales y lo que mira el banco), tienes el análisis detallado en ¿cuánto dinero necesito para comprar un piso?.

El consejo práctico final

Antes de visitar un solo piso, calcula:

1. Precio máximo del piso que puedes comprar (teniendo en cuenta tu liquidez disponible y los gastos)
2. Cuota mensual máxima que puede aprobar el banco con tus ingresos (30-35% del neto mensual)
3. Colchón que te queda después de la compra (no puede ser cero)

Con esos tres números sobre la mesa, puedes buscar con criterio en lugar de enamorarte de un piso que no te puedes permitir.