Quieres comprar piso. Llevas meses —o años— mirando portales, haciendo cuentas mentales y preguntándote: ¿cuánta hipoteca puedo pagar realmente? No cuánto te gustaría. No cuánto cuesta ese piso que te encanta. Sino cuánto puedes permitirte sin que tu vida se convierta en un ejercicio de supervivencia financiera.
El problema es que nadie te lo explica claro. El banco te dice una cosa, tu cuñado otra, y en internet encuentras calculadoras que te dan cifras muy diferentes entre sí.
Vamos a ponerle números reales a esto.
La regla del 35% que usan todos los bancos
Cuando pides una hipoteca, el banco hace un cálculo muy simple: tu cuota mensual no puede superar el 30-35% de tus ingresos netos. Es lo que llaman "ratio de endeudamiento".
Si cobras 2.000 al mes, el banco considera que puedes pagar como máximo entre 600 y 700 de hipoteca. Ni un euro más.
¿Por qué el 35%? Porque estadísticamente, por encima de ese porcentaje empiezan los impagos. El banco no quiere que dejes de pagar. Y tú tampoco.
Pero ojo: que el banco te deje pagar 700 no significa que debas pagar 700.
El cálculo real según tu sueldo
Vamos con ejemplos concretos de cuánto te presta el banco según tu sueldo:
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima (35%) | Hipoteca aproximada a 25 años* |
|---|---|---|
| 1.500 | 525 | 115.000 |
| 2.000 | 700 | 155.000 |
| 2.500 | 875 | 190.000 |
| 3.000 | 1.050 | 230.000 |
| 4.000 | 1.400 | 305.000 |
*Estimación con tipo de interés del 3%. Varía según condiciones.
Si compras en pareja y sumáis 3.500 entre los dos, vuestra cuota máxima sería de unos 1.225. Eso da para una hipoteca de unos 265.000.
Antes de seguir haciendo números, conviene que sepas cuánto dinero necesitas realmente para comprar un piso, porque la hipoteca es solo una parte del gasto total.
Lo que el banco mira (además de tu sueldo)
Tu sueldo es el punto de partida, pero no lo único. El banco analiza todo esto:
Tus deudas actuales. Si ya pagas un préstamo del coche de 200 al mes, eso se resta de tu capacidad. Con 2.000 de sueldo y 200 de préstamo, tu cuota máxima de hipoteca baja de 700 a 500.
Tu antigüedad laboral. Contrato indefinido con más de un año es lo ideal. Si eres autónomo, te pedirán al menos 2-3 años de actividad y las últimas declaraciones de renta.
Tu historial crediticio. Han mirado si alguna vez dejaste de pagar algo. Tarjetas, préstamos, recibos devueltos. Todo queda registrado.
Tus ahorros. No solo para la entrada. El banco quiere ver que tienes colchón. Que si mañana pasa algo, puedes seguir pagando unos meses.
Cuánto te presta el banco vs cuánto deberías pedir
Aquí viene lo importante. El máximo que te presta el banco NO es el máximo que te conviene.
El banco te aprueba hasta el 35% de tu sueldo porque ahí empieza el riesgo para ellos. Pero tu vida no es solo pagar hipoteca:
- Tienes que comer
- Pagar luz, agua, gas, internet
- El transporte
- Imprevistos (que siempre aparecen)
- Algo de ocio para no volverte loco
Mi recomendación: no pases del 28-30% de tus ingresos netos. Ese 5-7% de diferencia parece poco, pero son 100-150 euros al mes que marcan la diferencia entre vivir bien y vivir agobiado.
Con 2.000 de sueldo, mejor una cuota de 560-600 que de 700.
El simulador de hipoteca: tu mejor amigo antes de pisar un banco
Antes de hablar con ningún banco, usa un simulador de hipoteca. Te permite jugar con las variables:
- Cambiar el plazo de 20 a 30 años
- Ver cómo afecta el tipo de interés
- Calcular cuánto pagarías en total
Un ejemplo que te va a doler: una hipoteca de 150.000 a 25 años al 3% tiene una cuota de 711. Pero pagarás en total 213.000. Esos 63.000 extra son los intereses.
Si la alargas a 30 años, la cuota baja a 632. Parece mejor, ¿no? Pues pagarás 227.000 en total. 14.000 más por esos 5 años extra.
El simulador te enseña estas cosas antes de firmar nada.
Hipoteca fija o variable: cómo afecta a cuánto puedes pagar
La respuesta a "cuánta hipoteca puedo pagar" cambia según el tipo que elijas:
Hipoteca fija: Pagas lo mismo todos los meses durante toda la vida del préstamo. Si hoy la cuota es 700, será 700 dentro de 15 años. Predecible. Tranquilidad mental.
Hipoteca variable: La cuota sube y baja según el Euríbor (en Europa) o el indicador equivalente de tu país. Hoy puede ser 650, pero si los tipos suben, puede irse a 850.
Para profundizar en esto, te recomiendo leer sobre hipoteca fija vs variable y cuál elegir según tu situación.
Si eliges variable, calcula siempre con un escenario de tipos altos. Que si mañana sube al 5%, todavía puedas pagar. Si eso te ahoga, la fija es tu opción.
El error que comete todo el mundo: mirar solo la cuota
La pregunta no es "¿puedo pagar 700 al mes?". La pregunta es: "¿Puedo pagar 700 al mes durante los próximos 25 años mientras vivo una vida normal?"
Eso incluye:
- Años en los que ganarás menos (cambios de trabajo, bajas)
- Años en los que gastarás más (hijos, reformas, coche nuevo)
- Subidas de tipos si tienes variable
- Imprevistos que no puedes prever
Por eso el margen importa. Por eso ir al 28% en lugar del 35% te salva la vida cuando las cosas se tuercen.
Antes de decidirte, también merece la pena que hagas el cálculo de comprar vs alquilar. A veces los números dicen cosas que no esperabas.
Cómo calcular tu capacidad real de hipoteca (paso a paso)
Vamos con el ejercicio práctico. Coge papel o abre una nota en el móvil.
Paso 1: Suma tus ingresos netos mensuales
Lo que te entra de verdad. Si cobras 14 pagas, divide el anual entre 12. Si eres autónomo, calcula con el promedio de los últimos 2 años (siendo conservador).
Paso 2: Resta tus deudas fijas
Préstamos que ya tienes. Cuotas de coche. Eso que debes y pagas cada mes.
Paso 3: Calcula el 28% del resultado
Ese es tu límite cómodo de cuota.
Ejemplo:
- Ingresos: 2.200
- Préstamo coche: 180
- Disponible: 2.020
- 28% de 2.020 = 565
Tu cuota de hipoteca cómoda sería de unos 565.
Paso 4: Usa el simulador para ver qué hipoteca te da esa cuota
Con 565 de cuota a 25 años y 3% de interés, puedes pedir unos 120.000.
Paso 5: Suma la entrada que tienes ahorrada
Los bancos financian el 80% del valor de tasación. Si tienes 30.000 ahorrados para entrada y gastos, y puedes pedir 120.000, podrías comprar un piso de hasta 150.000 (aproximadamente).
Cuánto necesitas ahorrado antes de pedir hipoteca
Esto es clave y mucha gente lo olvida: la hipoteca no cubre todo.
El banco te presta el 80% del valor de tasación (algunos el 90%, pero con peores condiciones). El resto lo pones tú.
Además, hay gastos de compra: notaría, registro, impuestos... Pueden ser un 10-12% del precio de la vivienda.
Para un piso de 150.000:
- Entrada (20%): 30.000
- Gastos (10%): 15.000
- Total que necesitas ahorrado: 45.000
Sin esos 45.000, no compras ese piso. Da igual que el banco te apruebe la hipoteca.
La pregunta que de verdad importa
No es "¿cuánta hipoteca me dan?" sino "¿cuánta hipoteca me deja vivir tranquilo?".
Porque puedes conseguir que te aprueben 200.000 y pasarte 25 años contando céntimos, sin vacaciones, sin margen para nada.
O puedes pedir 150.000, comprar algo un poco más pequeño o más lejos, y vivir sin agobios.
La segunda opción parece peor sobre el papel. En la vida real, es infinitamente mejor.
Qué hacer si te quedas corto
Si los números no cuadran para lo que quieres comprar, tienes opciones:
Esperar y ahorrar más. Cada 10.000 extra de entrada son 10.000 menos de hipoteca y menos intereses a largo plazo.
Buscar en otra zona. El mismo dinero compra cosas muy diferentes según dónde mires.
Alargar el plazo. Baja la cuota, pero pagas más intereses. Úsalo con cuidado.
Comprar con alguien. Pareja, familiar, amigo. Suma ingresos. Pero ten muy claro el acuerdo legal.
Mejorar tus ingresos. A veces la solución no es recortar gastos sino negociar un aumento de sueldo.
Lo que puedes hacer hoy
- Calcula tu cuota máxima cómoda (28% de tus ingresos menos deudas)
- Usa un simulador para ver qué hipoteca te da esa cuota
- Suma tu entrada disponible para saber el precio máximo de vivienda que puedes buscar
- Compara con los precios de la zona donde quieres comprar
Si el resultado no te gusta, no pasa nada. Mejor saberlo ahora que cuando ya has dado una señal y estás en medio del proceso.
La hipoteca es probablemente la decisión financiera más grande de tu vida. Hacerla con los números claros —no con ilusiones— es la diferencia entre una buena compra y 25 años de arrepentimiento.